【案例导读】
    为什么真正要房子的人从开发商那里买不到房，加个十万、八万的‘好处费’，到中介公司立马就能买到？

【案例正文】

    “为什么真正要房子的人从开发商那里买不到房，加个十万、八万的‘好处费’，到中介公司立马就能买到？”上海沪北律师事务所范仲兴等3位律师起诉一家房地产开发商，要求享有“平等购房权”。这是上海主张房屋购买权第一案。

虽然此案尚无定论，但由此引发了人们的议论。上海一些房地产业内人士和法律界人士认为，接二连三的违规事件表明，房地产市场确实存在着开发商与中介串通、合谋哄抬房价的现象。这种行为和股票市场上的“坐庄”如出一辙。股市操纵市场有罪，房市操纵价格该不该用刑？

上海主张房屋购买权第一案

2004年底，范仲兴和两位同事获悉上海元和投资大厦将开盘，多次联系开发商，并“不下三次到现场”留下资料。2004年12月24日，范仲兴等人第一次得到电话通知，在当晚20时之前，到售楼处领取购房邀请函，于次日下午凭函购房。25日下午，排队序号为75的范仲兴等人被告知，120套房屋全部售罄。

按照上海市商品房销售规定，开发商在正式开盘前不得售卖，所有预销售合同必须到“房地资源网”上备案。25日晚上8时，范仲兴从网上查得，该楼盘已售出的房屋仅20套，尚余100套为“当前可售”。

“明明有这么多剩余，凭什么说售完了？”范仲兴找到开发商理论，但买房要求再次遭拒绝。直到开盘后第五天，范仲兴发现网上显示这一楼盘仍有4套房屋可售，于是他向法院申请了网上查封。

《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定：“凡在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。”范仲兴等人以开发商“延期通知、利用分时接待的方式，隐瞒出售的真实情况”，恶意剥夺了其平等购买权为由，起诉开发商。目前，上海市虹口区法院已受理这一未有先例的“房屋购买权案”。

“房地产市场的猫腻、不公实在太过分。比如元和大厦的9楼在12月25日这天被人整层‘买’走，****和订购单上的付款方式均为‘本票’，而25日这天是星期六，上海的所有银行在周末根本不开本票。这只能说明，房子要么在开盘前就被私下订掉，要么在两天以后才成交。”令范仲兴郁闷的是，真要房的人不能直接从开发商处买到房，中介公司却在兜售：只要加钱，什么房都能买到。

房价是怎样被拉高的？

郁闷的决不只是范仲兴们。张萌华在接受记者采访时仍对一个月前的“黑市遭遇”愤懑不已。

2004年12月下旬，上海万邦企业集团公司开发的万邦都市花园开盘。“我提前三天就去排队，白天黑夜与家里人轮流换岗，三九严冬的，吃睡都在现场，就是想买套婚房。”张萌华说，等到开盘当天，他还是被告知“已售完”。当他和许多白白排队的“房友”从房地产网上发现还有多套房源可售时，售楼人员又用“抵作工程款”为由拒售。与此同时，他们却接到中介公司的电话：只要在合同款外，多付10万元的“咨询费”(不出具任何字据)，万邦都市花园房子都能买到。

既已卖完，中介手里的房子从何而来？更蹊跷的是，在万邦都市花园已签订的定金合同中，诸多信息虚假得令人发指：同一套房屋售价悬殊几十万元；购房人的身份证号码五花八门，竟然有13位、11位、9位和5位数的；而购房人的住所更是荒诞无稽，什么“阿哥如果而后”“的沙皇”“阿斗发个”“无可奈何花落去”……

张萌华的抱怨最终被上海市房地产交易中心查实。经查，万邦公司为拉高房价出货，串通卓群房地产经纪公司等房地产中介，合谋制造虚报信息，让中介公司作为虚拟“买家”，在网上订立高价虚假合同，以哄抬价格，造成真实购房人追涨。中介从中捞取数万元“居间费”，开发商借此拉高房价。一旦目的达成，7日内开发商再以换房方式撤改原来的虚假合同。

“中介当时说只要多花10多万，就能带人去售楼处的后门买房。”一位购房者至今留有中介塞给他的一张“上海普润房地产顾问有限公司长宁分行”的名片，正面手写着“26F(楼)2复、140平方米、＋18万”的字样，背面写有“12、13F、137平方米、＋17万”的字样。其意是，想买这样的房子，必须在合同价外另给中介十七八万元。

一位不愿透露姓名的房地产开发人士说，开发商操纵房价惯用的“三部曲”是：先让中介在开盘前一周就陆续雇佣民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”以高于申报价格10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

上海房地资源网显示，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次……越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位代理商说，经验表明，这其中约有1成的比例是因为输录错误等技术因素所致，此外与炒作有关。

操纵楼市要不要治罪？

日前，上海市房屋土地资源管理局已决定注销上海万邦企业集团有限公司的房地产开发资质证书,并提请工商管理部门注销其房地产开发经营业务。

然而，一些经济学界人士、法律人士认为，应该动用刑律来打击哄抬物价、操纵市场的行为，否则不足以安稳楼市，广大中低收入人群的房产梦将越来越远。

中国社科院金融研究所的尹中立博士认为，开发商虚假销售、虚报信息、左右房价以牟取暴利的行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了刑法中的操纵市场罪，应该用这一条款来予以约束、惩戒。

上海汇业律师事务所律师杨晨光说，开发商与中介联手，通过内部交易，来哄抬价格、操纵市场的行为触犯了两个法条：一是刑法第225条规定，即“违反国家规定，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。”二是价格法第二章第十四条规定，相互串通，操纵市场价格为不正当价格行为。他主张对参与操纵价格的房地产企业责任人进行治罪。

国浩律师集团上海事务所律师方祥勇认为，当务之急是政府应对房地产价格实行成本加合理利润式的最高限价，监控开发商的成本，同时参照房价——居民收入比，让房地产商获取社会可以承受和容忍的利润。同时，辅以税收、金融杠杆，抑制过度房产需求，缓解供给短缺。“唯有多管齐下，居者有其屋才会越来越近。”